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张氏兄弟来自北京，从事房地产行业20年，深谙房地产行业。我不是所谓的“专家”，我只是用我20年的实践经验来回答你的问题。 1Q：我想询问西条市的住房问题。我的儿子预定于 2029 年 9 月上小学，但他没有在西条市登记。男孩的父亲是永久居民，在731之前就以团体身份登记，计划在西城买房，预算为800万日元。如果能参加西城区的小政保，想要政保价值最大化，就必须上好一点的小学+好高中（政保单位最好的成绩基本上是拼+八中，但必须在对应的区域）。我想知道您推荐购买什么区域。或者有您想参加的相关会议吗这些日子过得怎么样？答：1.我不清楚你们单位的政治安全政策。这是否意味着如果我在西条市拥有房屋，我就可以参加全区的选拔过程？或者我可以只选择这个学区内的学校而不买房搬进这个学区吗？ 2. 如果您是第一种类型，您可以住在西条市的任何区。如果你看更多的房子，计算每间房子的保险费，即使是800万日元，也可以用相对较低的保费购买。换句话说，仅计算房屋的盈利能力，并将总额除以预期租金。该值越低越好。如果价格在老小区600左右甚至500左右，也算不错的选择。如果中型公寓d新建的价格在7/800左右，也算不错了。也就是说，只要不是公寓，没有任何缺陷，越便宜越好。 3.对于第二种，第一选择应该是金德跃。尤其是2029年招生，那么学历会比现在宽松很多，最好的学区会是首选。此外，在分析每套公寓时，会计算租金与销售比率，并选择该地区性价比最高=溢价率最低的房产。然而，金德营的保险费很高，这在金融区很常见。 800万能买到便宜的高级的也不容易。概要 大约 2000 万套新房和至少 1500 万套以上的房屋可以这样做。所以，我能做的就是四处看看，看看更多的房子，做一些需要做的事情。る第八中学校属小学校を选択することもできるので、中学校に进级する际の心配もありません。这里的保险费率相对较低，选择也较多。 4. 稍后我会就会议事宜与您联系。有件事想请教你。仅供参考。第二问：对不起，我两年前向您咨询过房产问题。年生で、成绩は平均的、女性、プワです。 该房产目前位于里泽金光园，东南向，面积90平方米，有两间卧室，估价约480万单位。 1つは、西城区大春田市コミュニティ 3401 1、买家目前对3401小区一套房子的报价为470万，您认为这个价格合理吗？需要尽快卖掉吗？ 2. 镇兴间的房子可以一起卖吗？我合并了两所房子的资金并重新规划。 3. 我正在考虑返回西条小学升入中学。学校科大学东キャンパsuに割り当てられるのではないかと心配です。如果回到西条小学，进入高中，有三个想法。 (1) 如果您将西条广贝的两居室公寓更改为西条广贝的一居室公寓，您的所有资金将被消耗。 （2）兰桂国际一房换西城光盖一房。 パートを建て替えるための银行融资(3)宅を可生は西城学区に送られる予定はない。适切な学区に关する推奨事项はありま3 A: 1.我知道具体价格。只有当地代理商知道。不过3401小区60平米的租金应该在7000左右，那么470万的租售比就是670。目前该区老旧住宅的平均租售比是600-700，所以这个报价也在情理之中。是否尽快购买取决于您。如果您确定不需要学位并且负担不起独自生活，请购买它。如果您不这样做，您将不得不承担这样的风险：即使明年您的租金下降且入学人数下降，您的保费仍将保持其价值。然而，年底通常是交易淡季，价格较低。不过，也不必太担心，因为大多数年份在早春和预登记之间都会有一个小阳春，这至少会增加贸易量。 2. Kinkoen，这套公寓的租售比估计和3401一样，可以租约7,000日元。这是合理的。它的一切都很平均，并没有从 Rize Concept 中受益太多。卖不卖取决于是否有更好的选择。如果您有升级后的房屋并享受更好的福利，也可以更换它。如果没有，请暂时保存。无论如何，你不会遭受任何损失。 3、学区或学校的选举取决于学区本身，不方便外人提出建议。但说实话，如果说他在凯甸市的表现是中上水平的话，那么回到西城他还是可以取得中上水平的表现的。即使你上了名校，也很难名列前茅。但最终，他在学区间转学，目标是去广州外国语学校，这是学区内排名靠后的学校。如果你把他们送到一所不好的学校会发生什么？还不如在海淀脚踏实地。 4.考虑改用Sunco Blues。很明显，Riese概念在这里受益，但受益的是所有早早买房的房主。你现在购买的产品一点也不便宜，溢价率恐怕还在10%以上。我认为短期租金很难补偿这部分的价值。所以如果你买的话要做好准备。如果幸运的话，它可能会再次流行起来。与此同时，房价和租金都大幅上涨。或者说单单租金就会快速上涨。那也很好。不过，运气不好的话，可能就得等，得站起来了。我们来算账吧。购买前请计算清楚。如何利用这种情况取决于你。一旦你用尽你的学位，尽量不要坚持太久。目前的保险费仍然不便宜。 5. 让你的一居室公寓变得悲伤，你想要什么？租金收益率至少不高，尽管定价趋势可能继续低迷，但佣金并不低。因此，这种面积的一居室公寓通常还是一个人住比较好，因为宽敞舒适，没有其他方面的优势。采购理财要看你的专属渠道。如果您能找到高性能和高稳定性的产品，那么这就是您的正确选择。我也去找找。目前，前五家银行的五年期存款利率高达1.5%，国债利率高达1.7%。与此同时，北京的平均租金收益率为1.8%，老铺晓超过2.0%，最高达到2.5%。你自己比较一下。 6. 居住在西条市的优质学区，并尽可能留在学区内。如果你的家人有政治保险，那就没问题。如果不是，你怎么保证？第四年，即 2021 年的入学人数也达到了高峰。同年，西城区小学生人数增至2.2万人，2023年最高可达25,000，明年预计仅为15,000.0。也就是说，无论你的孩子是在哪个学区购买的，无论是五年级还是小学转高中，旺季时他们都会在同一个班级。如果没有政治保障且表现高于平均水平，将无法参加招聘。我怎样才能确保这一点？我不推荐这个。谁敢承担这个责任？ 7、总之不敢说回西城跨区合适。我认为这三个计划之间没有任何明显的优势。因此，我们只能列出这些情况，以供参考。仅供参考。 3 问：对不起，我又要检查一下房子了。哈哈哈，我们提供咨询已经22年了。幸好我们没有买。直到今天，房子的价格已经下跌了。 1️⃣宝宝现在一岁半了，户口在海德ian集团，所以我们必须先买房才能上学。假设是750到800，首付是350到400。如果我想搬进三居室，并且我想至少上高中，你会推荐哪所学校：朝阳、通州还是亦庄境？目前我正在考虑这三个方面。 2️⃣当前环境下，推荐什么：次新作还是新作？新房装修总是会出现各种问题吗？现在买房的时候，感觉要考虑以后的置换情况。那么，在这个预算下可以购买的房产中，哪个更能抵抗价格下跌：新建还是半新建？ 3️⃣我觉得目前看到的新楼盘都还不错：亦庄润福、通州朝堂揽悦。朝探的门槛很低。如果我将来决定买新房，我担心价格会因为这些便宜的房产而下降。一些男士推荐朝日一号。 Pu如何描述这三种房产的风险？我有一个朋友两年前买了新房子。交房时，业主表示已降价出售。他说，如果你不着急的话，现在不是买房的好时机。你可以等到市场开盘，买下房子然后搬家。那么如果你不着急的话，是不是应该暂时涉足一栋计划外的房子呢？答：1、如果只看教育，那就是朝阳。这是一个关键问题。再者，其条件“至少在平均水平以上”，但北京通州亦庄学校“至少在平均水平以上”，与朝阳学校根本不在一个水平上。 2. 专注于自住，寻找无论如何都比二手房更好的新房。我们注重保值，主要使用二手产品，价格和质量由市场检验。另外，如果你想长期住在房子里，就买新的买房子或者租，如果你想每隔几年更换一次，那就买二手房。这就像买一辆车一样。如果驾驶舒适性对您很重要，请购买最新型号。如果您想使用两年，可以在滴滴上租车或购买二手车。当你拿到新房时，你可以在各种网络平台上找到验房师，他们的费用通常只有几百美元。这不是一个大问题，因为装饰可以修改。哪个更有弹性取决于租金与销售比率，租金与销售比率较低的弹性最强。让我们算一下。现在一些新房折扣很大，一旦改成二手房就能承受跌幅。 3.我对新房了解不多，不方便评论。它不会造成任何问题。寻找房屋销售专家的经纪人或销售代理。但我们不需要学区吗？您认为这三者中哪一个最好？此外，财产的价值至少在以下方面是确定的：很大一部分是由它的位置决定的。如果位置好，没有中介推荐，那是不可能拿到的。 4、开盘后买入离场，就得碰碰运气了。在购买二手房之前，请务必先查看二手房。不要太迷信开发商的承诺，尤其是合同中没有写的承诺。反正我们自己也不相信。测试仅供参考。 Q4：我的单位政策要求我在目标学区内购买房屋，但不在对应学校内购买。如果您居住在该地区，则可以就读该地区的优秀中小学。我目前有两个想法。第一个是在西单小学附近买房。孩子们将在西单小学和实验中学就读，没有任何政治保险。优点是大人和小孩都可以在附近工作或上学。不好的是房子很贵，但他们很穷。它是一个old 房子没有电梯。您可能需要增加预算，因为您的孩子就读贫困小学。其次，通过购买广东外国语学校，未来可以获得北京小广东外国语学校+广东第四外国语中学等政策保障。好处不仅是房子新、便宜，还可以充分享受政治保险的好处。我想知道您认为这两个选项中哪一个更好。再者，单纯从学校的教育质量来看，西单小学+实验中学和EsBei晓光外国语学校+第四中学和广东外国语学校。哪所语言学校比较好？ A：1.从学校方面来说，是西单+实验。北晓光外国语学校确实不错，但不如一流，也没有明显的优势。时间四中在我们学校的高中中并不是很强。只能说广州外国语学校进步很快，但目前为止排名还不是很高。但问题是，没有政治保险，如何保证孩子上正规学校？从小学升入高中时尤其如此。西单小学并不是100%直接晋级，而是80%从八中晋级到实验级。如果没有安全的政治，如何保证这一点？即使参加了政治保护（小政治保护），也不一定是100%，如果不利用的话，就只能靠运气了。 2. 另外，西条不是朝日。在浅尾市，主流是只关注学校并削弱地区。但在西城市，以学校为中心的区域普遍比单一学校规模更大。谁能保证好运，尤其是如果波尔不需要安全保障吗？ 3. 另外，我还是不太明白。既然可以在金融区买房，为什么不买政治保险呢？如果您有可靠的计划，请尽可能使用它。在教育方面，我们输不起。 4. 然后就是家了。贵还是便宜是一个绝对的问题。这取决于父母的预算。但基础保费率和保值是相对的问题。事实上，房屋便宜并不意味着它可以以较低的保险费负担得起，也并不一定意味着它会保值。例如，就像餐馆里的猪肉和黄瓜炖菜一样。红烧肉可能并不比黄瓜更赚钱，促销时也可能比黄瓜更优惠。毕竟他家要到2029年才能开学，还有几年的时间。 2023年相应的儿童数量也将少于目前的相应数量2020 年要生孩子。因此，适当考虑保费份额的绝对和相对方面是个好主意。当然，房子是用来住的，学区房是用来上学的。其余的都是副产品，可以稍后列出并考虑。 5.如果你想提出某件事，你必须首先想一下你最看重哪一方面，对吧？如果你要找学区，那肯定是金融街。如果住房对您很重要或者平衡对您很重要，那么广州外国语学校就是您的理想选择。另外，如果您两者都想要，请在金融区寻找更便宜的保险。有两种方法可以做到这一点：花更多的钱购买总价更高的房产，或者看房并花更多的精力来支付价格。在广州外国语大学也可以这样做。仅供参考。 5 问：请问，用租金收益率作为房价的最终支撑有错吗？埃夫如果北京的房租是2%，还是不够糊口。这是因为租房需要装修，100平米的房子至少需要20万元，或者每年2万元，最长可达10年。租金是多少？ 00元50年表面上是6万元，但即使扣除2万元的装修费和1万元的物业费、取暖费，还剩下3万元。中介至少会拿走你一个月的钱，如果再错过一个月，你就只剩下2万元了。按照你的说法，租金5000的房子价值300万，租金收益率只有0.66%。大部分房屋的折旧尚未计算。这应该被视为隐性成本。即使预计70年后为1.4%，也不再盈利。如果以后征收房产税，这套公寓就会亏损。所以除非租金收入达到5%，否则就没有意义或更多。这就是国际惯例的真实情况。答：1.你的计算没有意义。装修成本太高。换句话说，如果你拥有一套房子，每100平方米通常要花20万平方米。即使包括家具和电器，也比较小。但如果买来租的话，20万元就更不用说5万元了，都已经很贵了，对于出租房的简单装修来说，也不是一笔巨款。而且，如果地板是瓷砖，20年都不需要更换，每年的费用并不高，因为一般需要10年以上才需要更换地板。 2、其他的我就不说了，但是应该考虑好，成本也没有那么高。关于这个尽量不要谈论太多。实在是没什么意思。我们有出租房屋，业主知道我们能赚多少钱。 3. 不管怎样，我认为目前北京的平均收益率是1.8%。信不信由你决定你认为它的利润有多少。您也可以尝试购买公寓并成为房东。谈论纸是没有意义的。在cu中说到房产税，你需要了解一下。理论上，前期很难将房产税转嫁给租户，但随着时间的推移，肯定是可以转嫁的。这就是所谓的“法定残疾法”。政策有，对策有，但最终付出代价的是用户。仅供参考。关注公众号“张哥谈买房”。如果有任何与房地产行业相关的问题，请随时向我询问。
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